Điều kiện phân lô bán nền, trong đó phân lô bán nền là một hình thức đầu tư kinh doanh bất động sản phổ biến, được quy định chặt chẽ trong các văn bản pháp luật như Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2014.
Để hiểu rõ hơn về điều kiện phân lô bán nền, chúng tôi sẽ trình bày chi tiết quy trình thực hiện dự án phân lô bán nền từ giai đoạn chuẩn bị đến khi hoàn tất việc bán nền cho khách hàng.
1. Quy trình Mua Đất và Xin Phép Thực Hiện Dự Án Phân Lô Bán Nền
Mua Đất từ Người Dân hoặc Xin Nhà Nước Giao Đất
Nhà đầu tư có thể lựa chọn một trong hai phương án sau để có đất thực hiện dự án:
- Mua đất từ người dân: Nhà đầu tư mua đất trực tiếp từ các hộ dân và tự mình tiến hành giải phóng mặt bằng. Luật Đất đai 2013 quy định rằng, đối với các dự án có quy hoạch đất đai của tổ chức kinh tế, Nhà nước không thực hiện thu hồi mà doanh nghiệp phải tự mua đất từ dân. Trước khi mua, nhà đầu tư cần công bố thông tin về việc tiến hành giải phóng mặt bằng.
- Xin Nhà nước giao đất: Nếu doanh nghiệp chọn phương án này, cần đáp ứng các điều kiện được quy định tại Điều 58 Luật Đất đai 2013. Cụ thể, nếu dự án sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ hoặc đất rừng đặc dụng, doanh nghiệp cần có văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ hoặc Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh tùy vào diện tích đất sử dụng.
Điều kiện Để Được Giao Đất, Cho Thuê Đất
Đối với các dự án có yêu cầu sử dụng đất từ Nhà nước, nhà đầu tư cần chứng minh:
- Năng lực tài chính: Nhà đầu tư phải có đủ khả năng tài chính để đảm bảo việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án.
- Ký quỹ: Nhà đầu tư cần thực hiện ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư.
- Không vi phạm pháp luật: Doanh nghiệp không được vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với các dự án đầu tư khác.
2. Điều kiện Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất trong Dự Án Phân Lô Bán Nền
Sau khi đã sở hữu đất, nhà đầu tư cần đáp ứng các điều kiện sau để có thể tiến hành phân lô bán nền:
- Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện: Dự án phân lô bán nền phải nằm trong kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt bởi cấp huyện.
- Hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng: Nhà đầu tư phải hoàn thiện các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 đã được phê duyệt. Các hạ tầng này phải đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực và cung cấp đầy đủ các dịch vụ thiết yếu như điện, nước, thoát nước, và thu gom rác thải.
- Nghĩa vụ tài chính: Nhà đầu tư phải hoàn thành mọi nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án, bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí, và lệ phí liên quan.
- Vị trí dự án: Dự án phân lô bán nền chỉ được phép thực hiện tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của đô thị loại đặc biệt, hoặc các khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan.
3. Xin Phép Thực Hiện Dự Án Phân Lô Bán Nền
Trước khi có thể chính thức phân lô và bán nền, nhà đầu tư cần được sự cho phép của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Theo Khoản 1 Điều 194 Luật Đất đai 2013, UBND cấp tỉnh sẽ căn cứ vào quy định của Chính phủ về điều kiện loại đô thị để cấp phép cho chủ đầu tư thực hiện dự án phân lô bán nền sau khi đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai.
4. Thực Hiện Bán Nền Sau Khi Được Phép
Khi đã có quyết định cho phép bán nền, nhà đầu tư cần thực hiện các thủ tục sau:
- Công bố thông tin dự án: Nhà đầu tư phải công bố thông tin về dự án, bao gồm các điều kiện chuyển nhượng và quyền lợi của người mua.
- Xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Hợp đồng này phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định tại điểm a khoản 3 điều 167 Luật Đất đai 2013. Hợp đồng phải đảm bảo tuân thủ các điều kiện pháp lý về hiệu lực hình thức.
- Đấu giá quyền sử dụng đất: Nếu dự án bán nền theo hình thức đấu giá, người tổ chức đấu giá phải đáp ứng các điều kiện theo quy định tại điều 119 Luật Đất đai 2013, bao gồm việc có kế hoạch sử dụng đất hàng năm, đất đã được giải phóng mặt bằng, và có phương án đấu giá được phê duyệt.
- Thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Theo khoản 4 điều 13 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, trong vòng 50 ngày kể từ khi bàn giao nhà hoặc công trình xây dựng cho người mua, nhà đầu tư phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên mua, trừ trường hợp bên mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục.
5. Căn Cứ Pháp Lý
Các quy định và quy trình trên dựa trên các văn bản pháp luật như:
- Luật Đất đai 2013
- Luật Kinh doanh Bất động sản 2014
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013
Trên đây là những quy định và quy trình chi tiết về điều kiện phân lô bán nền. Nếu bạn có bất kỳ thắc mắc nào hoặc cần thêm thông tin chi tiết, hãy liên hệ với bộ phận tư vấn của chúng tôi để được hỗ trợ kịp thời.
VĂN PHÒNG LUẬT SƯ QUỐC DÂN
LUẬT SƯ NGUYỄN KHÁC HIẾU
Địa chỉ: số 49 Hoa Sứ, Phường 7, Quận Phú Nhuận, TP HCM.
Số điện thoại: 0902.374.099
Website: https://luatsuquocdan.com/